L’obbligo dell’amministratore di conservare le parti comuni

È dovere dell’amministratore fare in modo che le parti comuni del condominio non si deteriorino: altrimenti è responsabile dei danni.

Il codice civile obbliga espressamente l’amministratore di condominio a conservare le parti comuni dell’edificio [1], ovvero quelle parti dell’immobile che sono soggette alla proprietà in comunione di tutti i condòmini. L’obbligo di compiere atti conservativi delle parti comuni è dunque uno dei doveri dell’amministratore che, in caso di inadempimento, risponde dei danni verso il Condominio. Infatti, l’amministratore è considerato custode dei beni comuni, e deve dunque impedire che gli stessi provochino pregiudizi [2].

Nozione di atti conservativi

Gli atti conservativi che l’amministratore deve compiere sono quelli che servono a preservare l’insieme dei beni comuni, dunque a mantenerli nello stato di fatto e di diritto ottimale ed a conservare la loro naturale funzione: tali atti, quindi, per essere davvero tali e dunque per essere considerati legittimi, devono servire per impedire la rovina dei beni comuni oppure, quando il loro deterioramento è già presente, ad impedire che dallo stesso derivino dei danni ai condòmini e, soprattutto, ai terzi estranei al Condominio.

Tuttavia, la norma viene interpretata nel senso che non si può chiedere sempre all’amministratore di attivarsi personalmente ad esempio per realizzare lui stesso le riparazioni che sono necessarie: semmai, si ritiene che la norma gli imponga di attivarsi soprattutto processualmente, per intraprendere davanti al giudice competente le azioni giudiziarie necessarie a garantire la conservazione. Anche senza l’autorizzazione condominiale, quindi, quando è in pericolo la conservazione dei beni comuni, l’amministratore può agire in giudizio coi rimedi garantiti dall’ordinamento, ivi compresa l’azione cautelare se questa si reputa necessaria rispetto allo stato in cui versano le parti condominiali [3]. L’amministratore,  tuttavia, può agire autonomamente per la conservazione dei beni comuni soltanto quando il regolamento condominiale o l’assemblea non ne limitano questo potere: può accadere, infatti, che in quelle sedi venga stabilito che sia di competenza esclusiva proprio dell’assemblea deliberare l’esperimento di ogni tipo di azione giudiziaria a tutela, anche nei casi di massima urgenza: quindi, per non incorrere in un abuso delle sue funzioni che poi lo porterebbe a rispondere verso i condòmini, l’amministratore deve attenersi scrupolosamente a quando stabilito sul punto dal regolamento. Nel potere di compiere atti conservativi, poi, si fa rientrare anche quello di sollecitare i condòmini alla tenuta dei comportamenti che si ritengono più corretti per la salvaguardia di questi ambiti e spazi oggetto di proprietà comune fra tutti loro [4].

Quali atti può compiere l’amministratore

In ogni caso, è bene chiarire che l’amministratore non ha un potere di azione illimitato, anche se si tratta della difesa dei beni comuni. In giurisprudenza, infatti, si sono fissate regole precise che fanno riferimento ai singoli atti conservativi ipotizzabili. La regola fondamentale è comunque quella secondo la quale l’amministratore, che è essenzialmente un mandatario del Condominio, deve agire con la diligenza professionale connessa al suo incarico e, se omette di adempiere un suo obbligo, deve risarcire il danno ai condòmini .

Sulla base di queste premesse, si sono individuate varie ipotesi di atti conservativi che necessariamente debbono essere compiuti dall’amministratore, anche in via d’urgenza ed anche con lo strumento dell’azione cautelare, senza autorizzazione assembleare (salvo, come detto, diversa disposizione del regolamento).

Le principali sono:

• sostituzione o manutenzione del lucchetto o della serratura del cancello comuneper il quale si accede alla corte condominiale;
• tutela del Condominio nei casi in cui vengano occupate da terzi aree e spazi comuni (come ad esempio accade quando un Bar o un Ristorante posiziona tavolini, sedie o altri orpelli di fronte all’ingresso del Condominio o su spazi riservati dello stesso);
• tutela del Condominio nelle ipotesi in cui soggetti che non ne fanno parte abusivamente utilizzino i suoi impianti (ad esempio: allaccio non autorizzato allo scarico fognario condominiale; allaccio non autorizzato all’utenza elettrica condominiale: in questo ultimo caso, l’amministratore è anche legittimato a proporre azione penale)
• verifica dei requisiti e dei presupposti di legge, sanitari ed amministrativi per la apertura di un esercizio commerciale in locali che fanno parte del Condominio;
• domandare provvedimento che ordini la demolizione di opere di sopraelevazioneillegittimamente costruite;
• procedere con azioni possessorie quando uno dei condòmini sottrae arbitrariamente degli spazi comuni all’uso di tutti;
• domandare il rilascio di provvedimento che imponga la chiusura di finestre, luci e vedute abusivamente ed illegittimamente aperte da alcuni condòmini sulla facciata dell’immobile condominiale;
• richiedere al giudice un provvedimento che imponga all’amministratore precedente il rilascio dei documenti condominiali;
•  proporre azione contro l’appaltatore incaricato di svolgere opere sui beni comuni in caso di gravi difetti di costruzione che possano recare pericolo o danno.

Cosa non può fare l’amministratore

Altre attività, invece, non sono considerabili conservative dei beni comuni, quindi l’amministratore deve guardarsi bene dal compierle. In particolare, è bene che l’amministratore sia autorizzato dall’assemblea per la stipula di un contratto di mutuoin nome del Condominio, anche quando il finanziamento serve a sostenere costi e spese di gestione: senza delibera di autorizzazione alla stipula, il contratto di mutuo non è efficace verso il Condominio ed i condòmini e, dunque, l’obbligazione di restituire la somma concessa graverà solo ed esclusivamente sull’amministratore [5].

L’amministratore deve anche essere autorizzato dall’assemblea a pagare spese di gestione per mezzo di cambiali o altri titoli di credito. Ancora, l’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea anche a stipulare il contratto di assicurazione del fabbricato poiché tale attività non ha scopi conservativi ma, al più, preventivi [6].

Per quanto concerne i contratti da stipularsi per lo svolgimento di lavori di manutenzione straordinaria, essi possono essere stipulati dall’amministratore senza preventiva autorizzazione dell’assemblea solo quando abbiano un oggettivo carattere di assoluta urgenza, altrimenti sono inefficaci verso il Condominio ed i condòmini [7].