Ammistrazione Condomini L'Aquila Gestire il condominio in totale trasparenza
Per le spese condominiali, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore Gli accordi diversi per la ripartizione delle spese condominiali riguardano i loro rapporti interni.
Il proprietario dell’immobile affittato rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese condominiali.
È a lui che l’amministratore deve rivolgersi in caso di morosità dell’inquilino.
Eventuali accordi diversi per la ripartizione delle spese condominiali riguardano i rapporti interni tra proprietario e inquilino.
Le spese a carico dell’inquilino.
L’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore (proprietario) deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore (inquilino). Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.
La legge sull’equo canone (L. n. 392/1978) prevede in particolare che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti, con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Per dirla diversamente, l’inquilino paga ciò che utilizza. In caso di mancato pagamento degli oneri accessori e, nello specifico, delle spese condominiali, il proprietario può chiedere di sciogliere il contratto di locazione per inadempimento, altre al rimborso degli oneri condominiali pagati.
Tutto quanto detto innanzi trova applicazione in assenza di diversa pattuizione delle parti. Queste infatti possono diversamente regolare nel contratto di locazione la ripartizione delle spese condominiali tra di loro.
Il proprietario rimane l’unico soggetto obbligato verso il condominio.
Se l’immobile concesso in locazione è inserito in un condominio, i predetti criteri di ripartizione delle spese a carico dell’inquilino valgono esclusivamente nell’ambito del rapporto contrattuale interno tra proprietario e inquilino. Il Condominio rimane estraneo a tale rapporto, per cui unico soggetto obbligato verso il condominio per la ripartizione delle spese condominiali rimane il proprietario. In caso di mancato pagamento anche da parte dell’inquilino, l’amministratore del condominio agirà contro il proprietario dell’unità immobiliare locata
Nella prassi, peraltro, è frequente (salvo espresso divieto) che l’inquilino versi le somme per le spese relative all’amministrazione ordinaria e al semplice godimento delle parti comuni direttamente all’amministratore. Tuttavia, qualora l’inquilino ritardi, paghi parzialmente o non paghi del tutto le spese, l’amministratore può senz’altro richiedere il pagamento al proprietario dell’immobile. Quest’ultimo non può rifiutarsi di saldare la morosità, salvo poi rivalersi nei confronti dell’inquilino per ottenere la restituzione delle spese a lui spettanti in base al contratto di locazione (Trib. Bari, 10.3.2016, n. 1355).
Recupero delle morosità
Nell’ambito della ripartizione delle spese condominiali, dunque, l’amministratore deve rivolgersi sempre al locatore e non all’inquilino. Spetta al primo l’onere di pagare le spese, ordinarie o straordinarie, a prescindere dagli eventuali accordi siglati nel contratto di affitto. Accordi che, come detto, riguardano solo il rapporto interno proprietario-inquilino, e non anche il Condominio. Anche se l’inquilino non rispetta i patti siglati e non versa al Condominio le quote concordate con il proprietario, l’amministratore dovrà agire, eventualmente anche con decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c., soltanto nei confronti del proprietario. Quest’ultimo potrà poi agire in rivalsa per ottenere la restituzione delle spese a carico dell’inquilino, facendo valere il contratto di affitto.
Per dirla con le parole della giurisprudenza: “La L. n. 392/1978 (c.d. dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari” (Cass. civ. 12.1.1994, n. 246).
| ASCENSORE | |
| Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni | Inquilino |
| Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti | Proprietario |
| Adeguamento alle nuove disposizioni di legge | Proprietario |
| Inquilino consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione | Inquilino |
| Ispezioni e collaudi | Inquilino |
| AUTOCLAVE | |
| Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria | Inquilino |
| Imposte e tasse di impianto | Proprietario |
| Forza motrice | Inquilino |
| Ricarico pressione del serbatoio | Inquilino |
| Ispezioni, collaudi e lettura contatori | Inquilino |
| IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEO SORVEGLIANZA E SPECIALI | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione | Inquilino |
| Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme | Inquilino |
| Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza | Inquilino |
| IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI | |
| Installazione e sostituzione degli impianti | Proprietario |
| Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario | Inquilino |
| Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale | Inquilino |
| Proprietarioettura dei contatori | Inquilino |
| Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua | Inquilino |
| IMPIANTI SPORTIVI | |
| Installazione e manutenzione straordinaria | Proprietario |
| Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) | Inquilino |
| Inquilinoonsumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale | Inquilino |
| per la manutenzione ordinaria | |
| IMPIANTO ANTINCENDIO | |
| Installazione e sostituzione dell’impianto | Proprietario |
| Acquisti degli estintori | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria | Inquilino |
| Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | Inquilino |
| IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI | |
| Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato | Proprietario |
| per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere | |
| di flusso informativo anche da satellite o via cavo | |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione | Inquilino |
| radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo | |
| anche da satellite o via cavo | |
| PARTI COMUNI | |
| Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico | Inquilino |
| Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari | Inquilino |
| Manutenzione straordinaria della rete di fognatura | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione | Inquilino |
| dei condotti e pozzetti | |
| Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni | Inquilino |
| Inquilino Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni | Inquilino |
| Installazione e sostituzione di serrature | Proprietario |
| Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati | Inquilino |
| Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, | Proprietario |
| armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo | |
| Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli | Inquilino |
| segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide | |
| e altro materiale di arredo | |
| Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile | Inquilino |
| Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali | Proprietario |
| PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO | |
| Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti | Proprietario |
| Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti | Inquilino |
| Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario | Inquilino |
| Rifacimento di chiavi e serrature | Inquilino |
| Tinteggiatura di pareti | Inquilino |
| Sostituzione di vetri | Inquilino | |
| Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, | Inquilino | |
| degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso | ||
| informativo anche da satellite o via cavo | ||
| Verniciatura di opere in legno e metallo | Inquilino | |
| Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento | Inquilino | |
| Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamentoe condizionamento | Proprietario | |
| PORTIERATO | ||
| Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi | Proprietario 10% | Inquilino 90% |
| previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, | ||
| premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | ||
| Materiale per le pulizie | Inquilino | |
| Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. | Proprietario10% | Inquilino90% |
| Manutenzione ordinaria della guardiola | Proprietario10% | Inquilino90% |
| Manutenzione straordinaria della guardiola | Proprietario | |
| PULIZIA | ||
| Spese per l’assunzione dell’addetto | Proprietario | |
| Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali | Inquilino | |
| e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, | ||
| ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. | ||
| Spese per il conferimento dell’appalto a ditta | Proprietario | |
| Spese per le pulizie appaltate a ditta | Inquilino | |
| Materiale per le pulizie | Inquilino | |
| Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia | Proprietario | |
| Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia | Inquilino | |
| Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie | Inquilino | |
| Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti | Inquilino | |
| Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | Inquilino | |
| Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori | Proprietario | |
| Sacchi per la preraccolta dei rifiuti | Inquilino | |
| SGOMBERO NEVE | ||
| Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso | Inquilino |
Per le Spese non inserite nella presente tabella si rinvia alle norme di legge ed agli usi locali.
LEGENDA
- P = Proprietario/Locatore
- I = Inquilino/Conduttore
